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房产税真的能降房价吗?长远看二者是一种正相

编辑:ag环亚娱乐提款    时间:2019-05-20    浏览:78

2011 年初起,上海、重庆分别开始了ag环亚娱乐提款网址房产税试点。在此前后,社会对此给予高度关注,各种‘解析’满天飞。一些媒体热炒,说‘房产税是抑制高房价的“杀手锏”’,很多人也确实寄希望于房产税成为调控房价的‘利器’。

把房产税说成是调控房价的工具,这个说法并不准确。房产税的性质是什么?是财产税,或者叫资产税。有资产就要征税,这在各国皆然。但从来没有听说哪个国家是用此税种来调控房价的。在 2008 - 2009 年世界金融危机中,美国经济在‘次贷危机’、‘两房危机’后陷人严重低迷。但即使如此,有谁听说奥巴马用减免不动产税来刺激经济了吗?

房产税对房价有没有影响作用呢?肯定有。从短期看,一方面由于房产税的开征,一些手握多套房子的人因为持有成本的上升,可能会把闲置的房子推向市场。也就是说,市场的供给会因为闲置的存量房加人而增加。另一方面,房产税也使一些原准备买大房子的人顾及未来长期纳税的负担而改为选择较小的房子,由此而来,市场需求会相对缩小。供求关系的这种变化,当然会反映到房价中。但即使如此,我们也仍要明确无误地强调,房产税不是用来调控房价的税种。针对不动产征收资产税,这是一项长期的制度建设。一旦开征,将来不论房价的高低涨落,这项税都将存在下去。

▲ 供求关系发生变化,当然会反映到房价中

▲ 供求关系发生变化,当然会反映到房价中

资产税是市场经济下必不可少的一项税种。有资产就要征税,我国很多人对此感到不解。这不奇怪。因为退回 30 年,我们这个国家中几乎所有人都是‘无产者’,家家都只能靠工资吃饭。那时,这个社会的基本制度是公有制,几乎所有能叫做‘资产’的财富只有一个所有者,那就是国家,或者叫做政府。当全社会所有人都是‘现挣现吃’一族,每月的工资最多只能维持温饱时,政府是没法再向个人征收任何税的。

随着改革开放的发展和人们收入水平的提高,大多数人的收入能够实现‘衣食有余’了,政府就可以针对‘有余’的收入部分,向那些收入超过一定水平的人征收个人所得税了。如果这个‘有余’的部分不断增大,大多数人都可以到银行存钱了,也就是说,人们开始拥有金融资产了,政府就可以针对金融资产征收利息税,利息税本质上就是资产税。社会又发展了,相当一部分人不仅拥有金融资产,而且可以拥有不动产了,政府就可以针对不动产这种资产征收房产税。

▲ 当你拥有‘有余’资产 政府就开始征收资产税了

▲ 当你拥有‘有余’资产 政府就开始征收资产税了

房产税不是用来调控房价的,那这项税的作用是什么呢?从我国的现实情况看,房产税的职能,或者说作用,主要是几个方面。

一是提高存量资源的利用效率。我国城镇现在缺房子吗?也缺也不缺。说缺,是因为从长远看,我们的城镇住房总量还远不能满足全面小康社会的居住水平和城镇化发展的要求。说不缺,我们也看到,在过去十余年的住房建设中,相当一批住房被人‘雪藏’和待价而沽,被闲置的存量住房和不断产生的投机、投资性需求不仅造成很大的资源浪费,而且加剧了市场的供求矛盾和市场风险。这种情况是不正常的。

▲ 在Airbnb上,可以整租,也可以单个房间出租

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就是在远比我们收入水平高的发达国家,除了比尔·盖茨那样的富豪,很少会有人会超出自己的实际居住需要买房,或者买了房子既不自住也不出租,长期空置在那里。在美国,别说超出自住需要的‘二套房’一定会设法租出去牟利,就是自家实际居住的房子中有空闲的卧室,他们也一定会想方设法租出去。很多有过在美留学经历的人都尝试过这种住到美国人家里面的‘ Live in ’租赁方式。当然,中美文化还是有一定差异的。这种房东和房客合住在一套房子中的租赁方式,很多中国的房主恐怕不易接受。房产税的第一个职能,就是通过对持有环节征税的方式,把那些闲置的存量资源动员到市场中,以此促进存量资源的优化配置,提高资源的利用效率。